廣州疫情期間的租賃合同糾紛，法z院一般怎么調解？

張靜律師解答：因租客無力支付房租，房東解除合同并不退押金的，法z院會根據雙方過錯進行調解，如下面這個案件，因租客僅拖欠了一個月租金，法官就調解搬離前的租金和物業費支付一半，押金退還。

相關案例：

一年前，黃某租賃朱某商鋪用于經營美術教育培訓機構，雙方簽訂租賃合同，租賃期從2019年2月22日至2020年2月底。1月24日，廣州市明令禁止全市校外教育培訓機構開展線下培訓活動。為配合疫情防控，黃某關閉了美術教育培訓機構，并于2月3日以疫情不可抗力致合同不能履行為由，要求2月份租金按使用天數折算。

2月4日，黃某搬離房屋，并向朱某發送房屋清場視頻和圖片。此后，朱某未到現場檢查清場情況，并要求黃某繳納2月份租金及物業費。黃某一氣之下將朱某訴至法z院，要求2月份房租按實際使用天數4天折算繳納，并返還房屋租賃保證金。

3月16日，法z院接手該案后，理清案情來龍去脈，了解雙方當事人的訴求。原來，黃某在2月4日搬離承租商鋪時僅帶走了自己所需物品，并未完全騰空，且黃某在商鋪墻面張貼海報導致墻面受損，朱某需額外支出費用對墻面重新粉刷。而朱某在收到黃某的清場視頻后，并未及時督促黃某清場，也有著一定的責任。在明確了矛盾點后，法官對雙方當事人做工作，經耐心釋法明理，雙方當事人同意各退一步，并達成了調解協議：黃某清空租賃商鋪，商鋪2月份房租及物業費由雙方平攤，直接在商鋪保證金里扣除，朱某退還黃某剩余保證金。3月18日，法官安排兩人分別簽署調解協議。至此，該起糾紛圓滿化解。

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廣州承租z人因疫情影響，可否將租賃物轉租給第三人？

張靜律師解答：承租z人不可以隨意將租賃物轉租給第三人，根據《合同法》第224條規定，承租z人經出租z人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租z人轉租的，承租z人與出租z人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租z人應當賠償損失。承租z人未經出租z人同意轉租的，出租z人可以解除合同。所以，不建議承租z人采用轉租的方式，讓第三人與出租z人另行訂立租賃合同。

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廣州租賃合同到期，商鋪恢復原狀之前的期間要支付使用費嗎？

張靜律師解答：按照合同約定，如合同未明確約定，則視房屋能否正常使用的時間而定。如下面這個案件，商鋪租賃合同到期后，承租z人需恢復的項目比較多，恢復之后商鋪才能正常使用，故法z院判z決恢復原狀之前的期間也要支付占有使用費。

判z決書節選：

本案二審的爭議焦點主要為華某公司是否應支付其恢復涉案商鋪原狀之前的占有使用費的問題。雖華某公司與劉某所簽訂的合同中沒有明確約定華某公司返還商鋪時需恢復原狀,但約定了華某公司需保證房屋及附屬設施的完好,根據華某公司向涉案商鋪所在管理處提交的《恢復施工申請書》可知華某公司需恢復的項目較多,其中還包括了水電設施,如不恢復將導致該商鋪不能正常使用。故即使華某公司在2019年8月29日搬離涉案商鋪時告知了劉某蔬菜行,劉某蔬菜行要求華某公司恢復原狀亦合理合法,華某公司應在恢復原狀之后才能真正履行交還義務,故華某公司應支付占用費至其恢復原狀并交還給劉某蔬菜行之日止。另外,華某公司稱其在2019年10月12日已恢復原狀并交還涉案商鋪給劉某蔬菜行,但劉某蔬菜行對此不予認可,華某公司亦無提交證據予以證明,其應該承擔不利后果,故對華某公司的該主張本院不予支持。鑒于劉某蔬菜行在庭審時已明確表示華某公司已于2019年10月20日交還涉案商鋪,故華某公司仍應支付2019年9月1日至2019年10月20日占有使用費65691元為宜。劉某蔬菜行要求華某公司支付占用使用費至2019年10月31日理由不足,本院不予支持。

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